日前，記者在二手房交易的采訪中遇到了這樣一位姓趙的先生，他告訴記者說(shuō)，現(xiàn)在他手中擁有4套房產(chǎn)，有3套想用來(lái)出租，但是，通過(guò)怎樣的方式出租更合理、更賺錢卻一直困擾著他。而根據(jù)記者從我市幾家大型房屋中介機(jī)構(gòu)了解到，像趙先生這樣擁有多套房產(chǎn)的房主不在少數(shù)。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”的不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京有將近20%的市民擁有3套或3套以上房產(chǎn)，這其中包括祖產(chǎn)、已購(gòu)公房等房產(chǎn)，而對(duì)于這部分房主來(lái)說(shuō)都存在和趙先生一樣的問(wèn)題———不太清楚應(yīng)該通過(guò)怎樣的方式出租才能讓自己的租金收益更大化。為此，記者請(qǐng)“鏈家地產(chǎn)”的房屋租賃專家通過(guò)近幾年來(lái)自身的實(shí)際操作，給這些房主提供一些房產(chǎn)出租的
經(jīng)驗(yàn)，以供參考：
●四大要素決定房屋出租收益高低
出租者為了提高自己的房屋出租收益，更先需要明確的是有哪些要素真正決定租金收益，這樣才能有針對(duì)性地根據(jù)這些關(guān)鍵點(diǎn)來(lái)提升房屋出租的收益，而一旦明確了這些關(guān)鍵要素，才能在多套房產(chǎn)的出租過(guò)程中獲得比較好的收益。
專家建議：影響房屋出租收益當(dāng)中主要有四大要素：分別是租金回報(bào)的高低、空置期的長(zhǎng)短、機(jī)會(huì)成本的大小和房屋出租造成的折舊成本大小。每位房主在房屋出租過(guò)程中必須要做到四個(gè)盡可能：第一是盡可能提高出租房屋的租金回報(bào)；第二是盡可能縮短出租房屋的空置期；第三是盡可能降低出租房屋過(guò)程中的機(jī)會(huì)成本(時(shí)間成本、交通成本、通訊成本等)；第四是盡可能減少出租房屋的折舊成本。
●不同區(qū)域房屋裝修區(qū)別對(duì)待
一般人認(rèn)為裝修得越高檔，租金就越高，租金越高，出租回報(bào)率也就越高，其實(shí)不然。一些房屋租賃專家認(rèn)為，在進(jìn)行房屋出租投資中，要想獲得較為可觀的出租收益，對(duì)房屋進(jìn)行必要的裝修是必不可少的，但裝修的好壞和出租收益并不成正比，并非就是裝修得越好就一定能夠獲得更好的收益。而是應(yīng)該在房屋出租之前事先對(duì)該區(qū)域出租人群或自己對(duì)出租房屋所需求的對(duì)象進(jìn)行一個(gè)準(zhǔn)確的定位，并對(duì)其生活偏好、興趣偏好進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單的了解和分析，然后進(jìn)行恰當(dāng)?shù)难b修，這樣就會(huì)達(dá)到租金收益與成本支出的更佳平衡點(diǎn)。
專家建議：對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的出租業(yè)主來(lái)說(shuō)，一定需要對(duì)不同區(qū)域房產(chǎn)出租的特性進(jìn)行有差別的裝修對(duì)待，千萬(wàn)不要因?yàn)閳D省事就對(duì)所有的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的裝修。
●盡量減少房屋空置期
在廣大房產(chǎn)投資者將房屋用來(lái)出租的時(shí)候，除了對(duì)租金的高低以及租金回收的快慢比較感興趣外，很多人往往會(huì)忽略了房屋出租的空置期問(wèn)題。應(yīng)該說(shuō)，房屋出租的空置期對(duì)于單個(gè)的出租業(yè)主來(lái)說(shuō)是很難控制的，只有在擁有大量的信息入口和信息出口的基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)有效的信息匹配，從而減少房屋空置期。除了自己努力，盡量尋找穩(wěn)定的租客之外，同時(shí)也可以交給信譽(yù)較好的大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，相對(duì)來(lái)講他們的信息來(lái)源較多也較快。但是，在目前房屋中介市場(chǎng)有些混亂的情況下，一定要找自己信得過(guò)的中介公司，并且按照市建委的要求，簽署嚴(yán)格的委托出租合同。專家建議：對(duì)于擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主來(lái)說(shuō)，縮短空置期是就是提高租金回報(bào)，如果每套出租房產(chǎn)都能減少10天的空置期，3套房產(chǎn)就可以減少7天的空置期，也就意味著可以增加一個(gè)月的租金。
●可考慮委托品牌經(jīng)紀(jì)公司代理
在決定房產(chǎn)出租收益過(guò)程中，租金的高低和空置期的長(zhǎng)短都會(huì)直接影響到出租房的投資回報(bào)；但是，除了這兩個(gè)因素之外，其實(shí)還有一個(gè)非常關(guān)鍵的因素就是機(jī)會(huì)成本的大小。目前，由于房屋中介市場(chǎng)的混亂，許多房屋出租者不愿委托經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行出租，而更喜歡自己親自找客戶，因?yàn)檫@樣安全而且穩(wěn)妥。但是，對(duì)于有多套房產(chǎn)出租的房主來(lái)講，這實(shí)在是一件比較浪費(fèi)時(shí)間和機(jī)會(huì)的事情。怎么辦？
專家建議：擁有多套房屋要出租的房主，可以考慮委托自己考察之后比較信得過(guò)的大型品牌經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行全程多套房屋的出租代理。畢竟，多套房產(chǎn)不像只有一套房產(chǎn)那樣，可能只需要一次、兩次或者三次的看房就可以將房產(chǎn)出租，這樣浪費(fèi)的時(shí)間、交通費(fèi)、通訊費(fèi)也不會(huì)太大，但是，多套房產(chǎn)出租時(shí)，就將面臨成倍數(shù)成本支出，可能租金收益回報(bào)就會(huì)減少。
●租賃合同要對(duì)房屋損毀行為進(jìn)行約束
另外，對(duì)于多套房產(chǎn)出租者來(lái)說(shuō)，還要將出租房屋的折舊成本能夠計(jì)算在投資收益當(dāng)中。
專家建議：房產(chǎn)出租者在與承租者簽訂租賃合同中，一定要將對(duì)房屋損毀程度較大的可能行為進(jìn)行有效約束。如果是委托經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行代理，也要將這一事項(xiàng)作出明確規(guī)定，特別是對(duì)于一些房屋是精裝修出租的房主來(lái)講更是要關(guān)注這一點(diǎn)。
●多套房產(chǎn)可以分套分批出租
其實(shí)，如果擁有準(zhǔn)備多套的房產(chǎn)，一定要學(xué)會(huì)保護(hù)自己的房屋收益，不要為了縮短空置期就采取把租金降得很低的方式，租金一旦降低了，再升高就很難了。
專家建議：對(duì)于多套房產(chǎn)出租者，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，提高房產(chǎn)的出租收益，防止未來(lái)的租金回報(bào)下滑，房主還可以把握租賃市場(chǎng)的季節(jié)性因素，進(jìn)行分套、分批出租，而不是全部一起在同一時(shí)點(diǎn)釋放。